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江北楼市格局大变!核心区板块价值分化严重

时间:2021-09-22 14:22来源:相关网站 作者:网络 点击:
这一点在市场上的尤为突出,买房人逐渐开始用脚投票。 就在不久前,江北核心区三大热盘齐拿销许,从板块划分而言,两盘位于南工大,一盘位于研创园,在报名的同时,板块未来发展前景也再度被大家所热议。 从最终的报名人数而言,研创园和南工大板块平分秋色

这一点在市场上的尤为突出,买房人逐渐开始用脚投票。

就在不久前,江北核心区三大热盘齐拿销许,从板块划分而言,两盘位于南工大,一盘位于研创园,在报名的同时,板块未来发展前景也再度被大家所热议。

从最终的报名人数而言,研创园和南工大板块平分秋色,而研创园板块的佳源玖棠府凭借一定的价格优势成为此次开盘中唯一当日售罄的热盘

要知道该楼盘在此前3成首付依旧去化艰难,而时间仅仅过去一年多,8成首付的情况下当天售罄,一房难求。

这一切与研创园板块的价值被市场认同息息相关。

而研创园板块的房价天花板又在哪里,未来是否会颠覆两隧之间才是正核的价值认同?

毛坯限价最高达32660元/㎡!未来将与核中核片区一同成供地大户

在一定程度上,土拍是楼市走向的风向标。

随着双限地块的新政出台,各个板块的毛坯销售限价天花板早已经确定下来。

在同一时间维度下,各板块的毛坯销售限价在一定程度上也体现出了板块的价值不同,根据安家江北数据统计,目前江北核心区的房价体系日渐清晰。

根据表格可以看出,当下毛坯销售限价最高的便是核中核板块,达到了38000元/㎡,这一价格也是整个江北新房的房价天花板。

而且核中核板块的最低毛坯销售限价为35000元/㎡,这一价格也远比其他板块的毛坯销售最高限价要高。

而毛坯销售限价第二高的板块便是研创园,此次即将开拍的G14地块毛坯销售限价达到了32660元/㎡,虽然这一价格没有与核心区其他板块拉开差距,但却是仅次于核中核的第二高板块。

还有一点值得关注的是,相较于老冤家的南工大板块,研创园的最低毛坯销售限价和最高毛坯销售限价都要更高一点。

虽然这与南工大板块住宅用地先行集中上市有一定的关系,但是从定价逻辑而言,研创园板块的土地价值在一定程度上有稍高于南工大板块。

而这种情况随着时间的推移可能会越发明显。

研创园与核中核接棒,南工大逐渐退出楼市舞台

面包面粉论是对房地产市场中土地与楼市的形象比喻,楼市发展方向和节奏往往与土地市场密不可分。

所以,要了解江北核心区的楼市价值走向,那么就要先了解其土地市场发展情况。

在江北核心区的土地发展历程中,主要可以分为两个阶段,在此前,核心区土地出让多为单一地块或者一小片区域进行出让,并没形成一套完整的出让逻辑。

但是近几年来,核心区的土地出让开始呈现出成板块集中推出住宅用地的特点。

这样的单一板块集中出让的模式,有助于先发展的板块率先实现成熟,如当下的长江隧道口片区,也有助于单一区域短期内居住人口的攀升,促进城市化发展。

江北核心区隧道口片区住宅

同时,这样也避免了稀缺土地资源的无序开发,有助于用地的集中管理,这也逐渐成为江北核心区土地出让的发展大方向。

而在这个阶段内,南工大板块首当其冲,这两年来,该片区已经出让住宅用地达到了13幅, 尚未出让的住宅地块仅剩5幅,可以说是所剩无几。

南工大板块也将成为继隧道口片区,核心区下一个成熟区域。而这也同时意味着南工大板块房地产开发已经逐渐进入尾声。

从此次集中挂地来看,核心区共将出让5幅地块,其中核中核片区3幅,研创园板块一共2幅。

在南工大、隧道口板块的住宅用地开发殆尽的背景下,研创园板块和核中核板块携手走向核心区的楼市舞台。

可以预见,接下来江北核心区域楼市供给主力板块,将从南工大板块转移至研创园和核中核板块。

从土地出让金的层面来考虑,未来这两个板块的毛坯销售限价有望进一步攀升,尤其是研创园板块,大量滨江优质宅地尚未开发,值得期待。

研创园与核中核携手共进,将成为江北两大价值高地

在很多人眼中,江北核心区仅仅局限在两条隧道之间(扬子江隧道、长江隧道),而江北的价值高地则是位于七里河以东的金融总部办公聚集区。

这一方面是由于此前两之间房企较多,楼盘较多,大家自然而然会把目光放到这里。还有一方面,很多人对整体的核心区发展规划并没有一个深层次的了解。

通过核心区的整体规划可以发现,两隧之间主要聚集的是医疗、商业、重大公共配套设施,这也是传统意义上的城市顶级资源,如果参照河西新城的话,就是以元通为中心,沿着江东中路布局的商业、奥体中心、金融城等资源。

河西元通

而位于长江隧道以南的研创园板块,则成为了江北的高新技术产业聚集区,研创园的全称为南京江北新区产业技术研创园,这一点和河西的新城科技产业园极为相似,同样是新兴板块的高新技术产业中心。

研创园航拍图

不过,不同于河西的是,研创园的规划与定位之于江北核心区的重要地位,要远高于新城科技产业园之于河西。

在江北新区成立之初,便已经定下了产业立城的主基调,而在江北的产业版图中,研创园板块是当之无愧的高新技术产业的山脊。

中央商务区CBD效果图

作为江北新区“芯片之城”建设的核心承载地,核心区研创园片区聚焦发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。

将产业规划聚集区划入核心区范畴也就意味着,在整个江北新区的城市规划中,高端产业也同样属于城市顶级配套。这也是研创园片区是江北核心区不可分割一部分的重要原因。

江北核心区研创园片区效果图

由此可见,核心区的功能定位就显得十分明确,两隧之间核心区承担江北城市功能与界面展示的重任,而研创园则成为整个江北的产业高地,产业核心江北双核心格局清晰可见。

从此前我们所拍摄的航拍图中可以发现,当下的研创园板块产业建设如火如荼,已经初具规模,这一点相较于核中核尚处于高楼建设期而言,优势十分明显。

“十三五”期间,研创园累计入驻企业超1万家,签约项目总投资2000多亿培养了243家规上企业、483家高新技术企业和20余家上市公司,以及40家培育独角兽企业、31家瞪羚企业和33家新型研发机构。

另外,园区还吸引了20余个院士团队和博士以上专家人才2000余人参与合作创新,产业人口突破10万人。

而这些才是楼市可持续发展的重要基础,潮水退去后,唯有足够产业支撑的板块,才能够屹立不倒,而在这一点,研创园板块优势十分明显。

写在最后:

不难发现,从江北核心区划定之初,就已经奠定了双核心的格局,两隧之间承担着公共设施与城市界面展示的功能,而研创园则承担着高新技术产业中心的重任,对于以产业立城的江北新区来说,二者的重要程度基本等同。

在房地产市场逐渐剥离投资属性,回归居住属性的背景下,研创园板块产业中心的优势也奠定了其在江北楼市中的地位,相较于核心区其他居住为主的板块,研创园的优势逐渐显现。

(责任编辑:新区小薇)
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